刚刚！越秀、天恒99亿拼下海淀双姝 创世纪11亿入驻顺义老城区-今日聚焦

今日的C位给海淀。

110亿，北京3块地。

海淀两块，顺义1块。其中海淀一口气推出了两块，成功揽金近百亿，吸引了超60家房企参与。

(资料图片仅供参考)

顺义新城地块相较于海淀双姝而言，在名气和地位上虽逊色一些，但老城区成熟配套还是吸引了21家房企参与。

◎6月14日土拍结果地图

最终：

海淀双新村003-1地块，被越秀拿下，条件是79.35亿+4.5万平超低能耗建筑。

海淀双新村004-1地块，被北京天恒摘得，条件是19.55亿。

顺义老城区6022等地块，被石家庄创世纪摇中，条件是11.04亿。

至此（6月14日），北京将其2023年宅地出让数量刷新至13块，卖地总收入也增至373亿。

◎北京一批次土拍信息表

对今天的3块地，你有啥想说的？周五也要拍万众瞩目的亦庄新城X47地块了，下周二要一次性拍完一批次最后的7块地，简直不要太热闹。

接下来，咱们聊聊今天土拍摇号大战，成交的这3块宅地。

四季青王炸 西山脚下的豪宅

豪宅也有可能算不过来账。

◎海淀双新村两块地具体位置

003-1、004-1两块地，在海淀与石景山的交界处，归属海淀，整体的形状并不十分规整，但位置可以称得上绝佳。

从地块往西看，能直接看到西山，八大处公园、西山国家森林公园都在目之所及的范围内，而地块东侧通过香山南路可直接进入西五环主路，算是上等别墅区的位置。

◎西五环主路与地块位置

◎八大处公园入口

西山脚下，一直是北京豪宅首选，融创香山壹号院、颐和金茂府、香山艺墅等等，包括003地块西边的石景山区域，绿城西山云庐、远洋源山春秋等豪宅项目也正在售。

尤其是003-1、004-1两块地中间夹着西山著名豪宅，西山美庐。

◎西山美庐

西山美庐目前二手房挂牌均价在11.7万/平。因为都是别墅，所以总价在7200万左右。值得注意的是，西山美庐有一套千平顶豪在售，挂牌单价达到17.9万／平，总价1.79亿。

◎图源安居客

两块地的指导价定在了12.1万/平，在楼Sir看来，算是一个合理的价格区间。

再来细说说这两块地的建设要求。

◎海淀双新村两块地指标信息

首先，两块地的容积率都为1.05。

1.05的容积率，做低密别墅一点问题都没有。但这个容积率的计算方式却有点复杂，都有把不属于地块的公共绿地算到容积率中。

◎来源地块文件

而且按照规划文件要求，003-1地块与003-2地块之间，还会建设一条宽15米的街坊路。也就是说，003-1地块并不与003-2地块的绿地直接相连，而是隔着条马路。

◎003-1、003-2地块位置

这像极了前一阵维权的内城豪宅短端礼著，也是因为容积率合并计算的问题。

如果不算公共绿地，003-1地块的容积率为1.21，004-1地块的容积率为1.19。

这点开发商在拿地后的宣传上，一定要注意。

003-1地块除了容积率计算的问题，还有不上建设上的要求让人头疼。

003-1地块的土地面积达到7.39万平，地上建筑规模为8.96万平。

按照拿地要求，003-1地块的成交条件，除了79.35亿的土地上限价外，还需配建4.5万平的超低能耗建筑。

◎003-1地块

而这无形中，也给拿地的开发商增加了成本。

003-1地块的拿地楼面价是8.9万/平，对比12.1万/平±10%的销售指导价，仍有3万+/平缝差。

只是不知道这个3万+/平的缝差，能不能涵盖4.5万平超低能耗建筑的成本，则是要考验越秀的能力了。

再有就是003-1地块里面有个南辛庄关帝庙，按照要求要实施原址保护，后期开发商在003-1地块的关帝庙部分，越秀要怎么讲好北京故事，楼Sir还挺期待的。

◎003-1地块与关帝庙位置

老城区配套无敌 顺义“幸福”摇号

老树出新芽。

顺义此次出让的第2街区6022、6023-1地块，位于老城区的核心区域，各项配套都达到了顺义的顶级配置。

◎6022、6023-1地块具体位置

先看区域配套图，来了解一下地块周边有多繁华。

◎6022、6023-1地块周边配套

首先，6022等地块距离15号线顺义站，步行大概500米左右，可以称得上临铁盘。

而且，围绕顺义地铁站，有顺义医院、顺义第三中学、顺义第四中学、光明文化广场等学校和医院配套。

◎顺义地铁站

◎顺义区医院

◎顺义区第三中学

最让人羡慕的是，位于6022、6023地块西侧的新顺大街是顺义区最有名的商业街。

◎6022、6023-1地块具体位置

楼Sir大概数了数，只大型商场就有七八家，包括新世界百货、国泰百货、华联购物中心等。

怎么说呢，商业多到令人羡慕。

◎6022、6023-1地块周边商业配套

而且地块东侧约1.2公里，便是潮白河森林公园，环境绝佳。

◎潮白河森林公园

再来看看地块本身，地块属性纯粹，不含配建，占地面积约2.04万平，建控规模约4.75万平。

◎地块建设要求

6022、6023-1地块销售指导价4.6万/平，与2.32万/平楼面价有大概一半儿的缝差，利润空间尚可。

而4.6万/平的指导价，这与去年入市的龙湖御湖境的指导价一样。御湖境就在新地块西南方向两公里左右。

但论周边配套，御湖境相较于6022地块，要差好多。

因为在顺义主城区，所以6022、6023地块周边的小区大都年代较为久远，所以基本上没有什么能打的二手房小区。

唯二品质还算不错的，2011年建成的绿港家园4区、5区，二手房挂牌均价在4万/平。

◎绿港家园

还有2011年建成的红杉一品，二手房挂牌均价在4.6万/平。

◎红杉一品

顺义新城6022、6023-1地块4.6万/平的指导价，价格上优势并不明显。

而且，虽然地块周边配套设施很齐全，但地块位置在整个北京来讲，属于东北六环开外的“郊区”。

这个位置显然对“城里”的人，没有那么有吸引力。楼Sir的分析，顺义新城这块地的客源，可能会是15号线望京的上班族，以及顺义本地的改善客户。

这两天，北京正式迎来夏天，最高温度都突破40度了，土拍的热度也一直飙升。

3块拍完，还有3块。再拍3块，还有7块。

我们6月16日、6月20日，继续蹲守。

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