房地产行业地产杂谈之四十四：从新房供应结构变迁看二手房复苏

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背景：二手房市场率先复苏，持续优于新房：2022年下半年以来，二手房复苏持续好于新房，除疫情扰动的2022年12月及2023年1月外，2022年8月以来平安证券地产组跟踪的20城二手房成交同比持续正增长，而重点50城新房成交直到2023年2月同比才转正。从重点城市来看，2023Q1南京、成都、苏州、深圳、杭州二手住宅成交套数同比增速均超过50%。

短期催化：交付与品质担忧、一二手价差收窄、限售到期带来次新房集中上市： 2021年下半年部分房企陆续出险，引发购房者对新房交付及品质的担忧，而二手房品质“所见即所得”，且无交房等待周期，加上“以价换量”下多数城市新房二手房价格已无明显倒挂，均导致部分需求转向二手房市场。同时2017年以来部分热点城市陆续出台限售政策，大多数新房在2022年前后解禁，为二手房带来大量次新房供应，也为短期二手房成交提供支撑。

供应结构变迁：新房上移“改善热”，二手承接刚需：2022年以来多地对于二胎放宽限购、放开“认房认贷”，均反映对改善性需求的支持。在这种背景下，房企更加倾向于刚改及改善的户型定位，2016年到2022年，重点五城一手住宅平均套均成交面积增幅达10.5%，而二手住宅增幅仅3.5%。同时核心城市中心区域由于地块稀缺、地价高企，房企为获得更高的项目定价，更加倾向于打造高品质的改善大平层；而郊区项目则更多定位为低总价的刚需上车盘。由于新房供给结构的变化，导致部分购买力不足以支撑中心区品质大户型、又不愿意牺牲通勤入手郊区的“中间阶层”转向中心区二手房市场。

投资建议：尽管短期楼市基本面指标略有波动，但随着经济及收入预期改善、叠加上年低基数，成交改善的趋势并未发生改变，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团等；同时随着新房供给结构的变化，二手房有望承接更多的刚性需求，建议关注房地产经纪相关标的，如贝壳、我爱我家等。

风险提示：1）楼市复苏不及预期风险；2）个别房企流动性问题超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。

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