随着房地产行业进入后开发时代规模天花板已现

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2月25日，房地产板块全天走高。Wind数据显示，截至收盘，申万房地产指数上涨6.13%，成交额408亿元。个股当中，万科A封板，全天成交额83.8亿元。荣安地产、嘉凯城、华夏幸福等十余股涨停。回顾板块近期走势，1月份申万地产板块下跌6.8%，2月份有所回升。截至25日，房地产板块今年来涨幅4.81%。

随着房地产行业进入后开发时代，规模天花板已现。不过，分析机构普遍认为，优势房企2020年、2021年净利将大概率实现稳定增长。国信证券分析指出，截至2月24日，在房地产板块已发布2020年业绩预告、快报的65家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为20家，占已发布业绩预告、快报公司约31%。按2020年三季度末预收款/2019年营业收入观察，房地产板块2020年三季度末的预收款总额是2019年结算收入的1.4倍，处于历史较高水平。

事实上，2020年以来，尽管持续受到疫情影响，龙头房企业绩仍具有较强的确定性。万科A近日披露的数据显示，2021年1月公司实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售金额714.7亿元。2020年全年公司累计实现合同销售面积4667.5万平方米，合同销售金额7041.5亿元。绿地控股则公告，2020年共实现营业总收入4813亿元，实现利润总额308亿元，实现归属于上市公司股东的净利润137亿元。

在“房住不炒”的主基调下，房地产行业一直是政策层面密集调控的领域。据平安证券统计，从中央到地方层面，今年1月份“涉房”类政策共出台33项，环比降10.8%，其中偏紧类21项，偏松类7项。其中，中央层面继续落实房地产金融审慎管理制度。地方层面，北上广深杭等热点城市楼市调控加码政策频繁出台，重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查等领域。

值得一提的是，2020年下半年出台的“三道红线”管控措施，以及银行房地产贷款集中度管理条例的出台，令房地产行业融资渠道持续收紧，上市企业资金链进一步趋紧，行业格局加速向倒金字塔演变。平安证券预计2021年房地产行业整体融资环境将维持紧平衡。

在此背景下，上市房企普遍由过去的重视规模管理到现在的重视利润管理，上海社科院市值管理研究中心研究员竺敏明提出，在房地产进入后开发时代，房企不断多元化拓展及转型，如中介服务、物业管理、城市更新等都面临巨大风口。世联行方面分析指出，在国内流动性拐点初现的2021年，对于房地产行业融资保持强监管将是常态。作为关联上下游几十个产业链的房地产业，其对国民经济所发挥的作用短期仍无可替代。不过长期来看，行业从过去粗放狂奔已经转向平稳健康发展，进入整合加剧阶段将是事实。

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