文｜邓浩志

一月是春节档期，广州楼市低迷，成交才3千多套。 但进入2月之后，整个大湾区楼市都开始全面发力。 多家房企、中介机构反映，2月份至今成交量大约增长了20%—30%之间，到访客户大约增长了50%—100%。虽然和高峰期相比还有差距，但和去年下半年的平均值比较，市场已经有点狂飙的意思。由于看房客户增加值远大于成交量增加值，所以 可预期3月份的楼市可能会进一步复苏，成交量会继续扩大。

(资料图)

广州楼市目前虽然相比大湾区其他城市弱，但也有很明显的复苏。首先是各大一线楼盘售楼部到访的客户比之前有明显增加，其次是二手成交明显扩大，所有二手中介都反映成交量明显提升，部分热点板块甚至出现部分优质二手物业供应出现“断层”的情况，有些业主甚至心态转强，已经出现提高报价的情况（虽然我认为目前提高报价是很难成交的，但事实情况就是这样）。

总体来说，目前楼市的复苏是之前一年半积压的需求集中爆发。值得留意的是，除了上述需求外，后续还会有新的需求陆续出现，比如被利好政策带出来的改善型需求，又比如看好今年市场复苏的投资需求。

“旧客”主导最近楼市，积压需求对后市产生支持

最近我接连出席了几场行业分享活动，几家研究机构都提出一个观点，最近楼市成交量的放大，和之前积压的需求集中释放有关。去年广州分别在4、10、11四个月里受到疫情管控政策影响（还有一个月，具体我忘记了），楼市处于半停顿。尤其去年下半年，这些需求基本都在今年春节后陆续释放，所以很多楼盘最近成交的都是看房看了很久的“旧客”。

这批“旧客”也有两种类型，一种是想买，但被封控了，买不了。第二种是要买，担心价格还会跌，担心会烂尾等因素，一直纠结不敢出手。 他们都是启动市场的第一批购买力。 而最近新增加的大批的看房客户，他们仍需时间考虑，最快也要到下月才能在成交数字上体现。这批“旧客”的存量其实不少。从2021年下半年开始，就有客户因为各种担心，而暂时搁置了购房计划。

回看过去10余年，广州新房月均成交大概接近10000套，峰值在17000套。过去一年半时间，广州月均成交大概只有6500套左右，几乎每月不见了3000左右的需求，而且累积了10几个月。这个需求的规模很大，他的持续释放，将对后市产生较强的支持。

稳楼市政策继续加码，广州值得期待

客户近期集中入市，除了需求积压，更重要的是持续的稳楼市政策给了他们信心。去年全国各地总共出台支持楼市政策超过1000条。今年一月，全国53城出台58项支持楼市政策。如果单条政策力度有限，那数条政策合力就很强了，如果一大批政策堆积，就可以翻转市场。现在政策仍没有停，全国房贷利率仍在下行，二线城市取消限购，降低首付；三四线城市直接给补贴，退税费。今年的楼市政策，会进一步趋于宽松。而广州，有必要，也有可能松绑目前过严的调控政策。具体内容，之前我已经发过文章分享，这里不赘述。综合情况判断，有可能在3月份，有松绑政策落地。如果复苏中的广州楼市能够获得政策的加持。那楼市复苏的速度，力度，预期，都会获得至少一档的提升。

投资型需求已经启动

自从防疫政策优化后，中国社会是上下一心，要把失去的三年时间追回来。多家投资机构都预测今年中国经济将明显复苏，就业率提高，居民收入有整体改善。因而今年的楼市也将获得增量购买力的支撑。

从长尺度看，一线及强二线城市的房价趋势预期仍然不变。 目前房价这个低位，就是一个很不错的抄底时机。有咨询我的粉丝提到，目前的情况，像极了当年非典刚结束的时候：楼市低迷，房价大跌，看房的人开始增加，想买的蠢蠢欲动……

虽说“房住不炒”是符合当前我国国情且必须坚持的调控基本原则。但房子始终具有资产属性，中产家庭财富大多数也都沉淀的房产里，甚至中国货币发行也是以土地为信用基础的。所以房产的投资价值和金融属性是始终无法抹去的。投资房产也会永远存在。

综上所述，我认为广州楼市乃至全国楼市的大反转行情已经展开。 至于反弹高度和幅度，广州取决于后续政策的给力程度。而现在，抄底的窗口正在一点一点关闭。有需要的朋友，无须犹豫。

（本文图片来自网络）

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